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    樂視大廈變身醫院傳愛爾眼科欲10億接盤

    樂視大廈變身醫院?傳愛爾眼科欲10億接盤

    如能以10億元購得樂視大廈83.33%股權,即使存在風險和復雜情況,這也是一筆相當劃算的交易。經過多年的發展,私立眼科連鎖醫院前景看好。   樂視“劇情”一波未平一波又起?! ?月23日,樂視網召開《關于終止重大資產重組事項暨公司經營情況投資者說明會》,董事長孫宏斌、總經理劉淑青、財務總監張巍等人出席,對投資人關心的問題作出回復,諸如復牌后公司股價、債務、樂視影業重組、公司實際控制人以及運營情況等,并公告稱其24日將復牌?! 〈饲耙惶?,樂視網發布澄清公告,再一次申明,截至2017年11月30日,上市公司與賈躍亭控制的關聯方之間形成大量應收賬款、其他應收款、預付賬款等,欠款余額達到75.31億元,涉及關聯方50余家?! 芬晜鶆諉栴}甚囂塵上,一邊廂,上述雙方對于欠款幾何糾纏不清;另一邊廂,2017年末傳出樂視大廈尋求出售一事還未落地,近日其潛在買家中出現愛爾眼科(300015)的身影?! ?ldquo;愛爾眼科想買下樂視大廈作為北京總部,這幢樓的區位和資質比較好,”1月23日,一位知情人士向21世紀經濟報道記者透露,“目前雙方可能在價格上還沒談攏,但如果此次交易達成,對于愛爾和樂視來說都是一個比較好的選擇。”據悉,愛爾眼科計劃在此開辦眼科醫療機構?! 〈饲皹芬暣髲B多次抵押,產權人宏城鑫泰股權被凍結,如何控制交易的法律風險是首要問題。樂視背后重重的債務風險,如何選擇具體的交易方式和操作,是橫亙在買賣雙方之間的難題?! ≌l是“接盤俠”  樂視大廈位于北京東四環朝陽公園附近,總面積約2萬平方米。這里雖不及國貿寸土寸金治癲癇哪家最好,但也是地理位置極為優越的區域,尤其是周圍聚集諸多高檔小區,四通八達?! ?014年,賈躍亭買下宏城鑫泰大廈,更名為樂視大廈,成為樂視集團的總部大樓,隸屬于樂視控股旗下資產?! ?016年11月,樂視控股以樂視大廈作抵押、以易到股權做質押,獲取14億元融資?! 「鶕移髽I信息信用系統公示信息,2017年6月,樂視控股將宏城鑫泰質押給了重慶樂視商業保理有限公司?! ?017年末,有媒體稱多家中介公司人員掛出整售樂視大廈的消息,報價14億元。其時業內認為,由于樂視背后的債務關系過于復雜,要脫手很困難?! ?018年1月初,有消息稱愛爾眼科想在北京找尋合適的標的進行總部投建,看上的正是樂視大廈。“一方面可以開展眼科醫院業務,另一方面愛爾也有大量辦公需求。”上述知情人士認為?! 蹱栄劭剖且患胰珖B鎖的專業眼科醫療機構,從事各類眼科疾病診療、手術服務與醫學驗光配鏡,目前總部位于湖南長沙。其2016年年報顯示,2016年營業收入40億元,同比增長26.37%;凈利潤5.57億元,同比增長30.24%?! ?018年1月10日,愛爾眼科發布《關于使用募集資金向募投項目實施主體增資的公告》,稱公司于2017年12月非公開發行人民幣普通股(A股)6200多萬股,每股發行價格27.60元,募集資金總額17.2億多元,扣除與發行有關的費用后實際募集資金凈額17億元左右?! ∑渲?,此次增資所募集資金投資項目及募集資金使用計劃中第一項為“愛爾總部大廈建設項目”,投資總額約11.83億元,籌集資金投入總額8.46億元。并作出說明,“為保障募投項目順利實施,同意公司使用非公開發行股票募集80000萬元對湖南佳興投資置業有限公司進行增資,用于愛爾總部大廈建設項目。”  1月22日,愛爾眼科董事長辦公室公共關系經理馮詩倪在回復21世紀經濟報道記者采訪時表示,對于愛爾眼科是否有意購買樂視大廈,表示“不清楚,完全不知道這個事情。”  記者詢問多位樂視相關人士,截至發稿,只有樂視致新的公關部回復記者稱目前“樂視大廈的辦公都還在正常運轉,沒有聽說樂視大廈被出售或是要搬走的事情。”其余人士皆對此事無回應?! ?4億貴不貴  樂視大廈的產權關系復雜,據知情人士透露,目前其第1順位抵押權人為浙江中泰,實際控制人是中植集團?! ≡?1世紀經濟報道記者獲得的一份擬交易方案中稱:“中泰投入14億元,樂視除了以樂視大廈作抵押外,還質押了一部分易到股權,因此樂視大廈實際抵押價值并沒有14億元,目前市場價格癲癇病??漆t院也達不到這個價格。”  愛爾眼科想以10億的價格拿下樂視大廈?  對于愛爾眼科來說,樂視大廈周圍靠近北京新中產和高凈值人群,具有區位優勢。“現金流應該不是問題,上市公司如果成功買下一塊被低估的資產,對于股東的權益肯定是一件好事。”一位醫療投資人士在接受21世紀經濟報道采訪時認為,主要問題在于如何設計交易結構,以及政策上北京五環內不再新批綜合性醫院,“??漆t院應該還可以,但如果要做眼科醫院,樓宇內部的結構改造可能會比較大。”  樂視方面對于價格的敏感度更高,如何讓最終價格能夠完全覆蓋其債權,并讓抵押權人出具同意書是首要問題?! ?ldquo;樂視大廈是辦公樓,其價格需要專業評估,與區位、裝修等因素有關。個人認為,10億的價格是大大低估了,”北京一位房地產人士向21世紀經濟報道記者解釋,“一般來說,委托貸款大概是評估價的5-6成,所以樂視大廈在2016年11月估值應在20億元以上。”  至于具體的代理中介和潛在買家,高力國際一位業內人士對21世紀經濟報道記者表示,“像這樣的大額標的一般公開掛出來的信息可能都不太靠譜,真正代理的中介手上可能會有4到5個潛在買家,交易額方面,目前還沒聽說更具體的情況。”  不同的樓宇抵押率不同。一般來說,金融機構要求較高,抵押率比較低,準金融機構較高,其中也夾雜著商業考量,而對于金融機構和債權人浙江中泰來說,顯然樂視大廈的抵押率越低越穩妥?! 〗灰捉Y構與債務風險  要購買處于債務旋渦中的樂視大廈,接盤者要面臨的風險有哪些?  首先,在樂視控股所持有樂視大廈的股權被質押、樂視大廈抵押給浙江中泰的情況下,接盤人要辦理過戶面臨如何取得抵押權人同意的問題?! ?ldquo;擔保法規定,未經抵押權人同意,不得將抵押物轉讓給第三人,除非買賣雙方就第三人代償達成一致或是取得抵押權人同意。能不能辦理過戶、能不能賣,抵押權人有一票否決權。”一位律師在接受21世紀經濟報道采訪時解釋,一般抵押權人出具同意書可能會有保留條款?! 纳虡I交易方案來看,解決方式非常多?! ≡谏鲜霁@取的交易結構中,如果抵押權人浙江中泰行使第一順位抵押權,將樂視大廈通過司法拍賣的方式轉出,對于愛爾眼科來說可屏蔽更多的法律風險?! 〉珮芬曔x擇走司法拍賣程序,可能要面臨的問題有:如何選擇對拍賣物的評估機構、評估方法等,上述律師稱,“法院一般會尊重專業機構的評估結論,但這個結論具有一定彈性和不確定性。比如在這個過程中雙方有所干預會對最后的交易價格產生很大影響。此外還有流拍、程序過長、復雜等情況,如何選擇主要看不同投資人的偏好。”  交易方式一定程度上也影響交易價格。一般可采取現金或股權交易等多種模式,如抵押權人認可全現金交易或可大部分現金加入股合作治癲癇病最好的醫院的方式,一般來說,后者價格更低,現金加入股的方式有利于鎖定合作,降低成本,但是會與愛爾眼科產生同業競爭關系?! 〖僭O交易方案為:樂視大廈整體轉讓價格為10億元,各項稅費2億元,總計12億元。雙方以現金加入股的方式合作,愛爾出資10億元(83.33%),中泰出資2億元(16.67%)?! ∮芍刑┳皂椖抗?,注冊資本為2億元并實際出資,中泰持有100%股權;中泰行使抵押權,申請對樂視大廈進行司法拍賣,確保項目公司競買成功;項目公司支付稅費及交易手續費。中泰對宏城鑫泰撤銷抵押權,并對項目公司形成10億元債權。中泰以10億元債權對項目公司增資,增資后項目公司注冊資本12億元,中泰持有100%股權?! ≡儆蓯蹱栄劭埔?0億元現金(含定金)收購項目公司83.33%股權。項目公司經營范圍增加眼科醫治療癲閑價格是多少院業務,以樂視大廈為經營場所開展醫療服務?! ∪绻捎蒙鲜鼋灰捉Y構,前述律師分析認為,非現金類的支付對價都需要涉及評估問題,主要靠商家自己判斷,組合類支付方式在實踐中也比較常見。如何評估有多種依據,比如涉及財務資料,資產負債表、利潤表、凈資產、現金流等,“評估結論對于買方所需要支付的現金流肯定有影響,但對于總體交易價格影響不大。通過上述這種股權的交易安排,可能能夠間接實現接盤來規避司法風險,但要注意的是,如果上家股權也被質押,增資或股權過戶都是需要解決的問題。”  除此之外,賣掉樂視大廈的另一層風險來源于清償順序。由于不同的債權人擁有不一樣優先權,“第一抵押權人具有優先性,但并不是只有這一項優先抵押權,法律上有很多的債權具有優先性,比如員工的勞資債權、工程款等。假如抵押權人已經與接盤方、樂視控股高層商量好,也有可能賣掉樂視大廈也只能抵押債權人的債務,無力清償員工債務。”


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